KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ VE BEYANI 2005

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların sahipleri, tasarruf edenleri, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı kapsamında değerlendiriliyor. Vergi uygulamasında günlük dilde kullanılan taşınmaz nitelikteki mallarla birlikte arama, işletme ve imtiyaz hakları gibi bir kısım haklar ile her türlü motorlu araç ve makineler da gayrimenkul kapsamında değerlendirilmekte.

Gayrimenkullerin iş yeri olarak kiralanmasında kiralayan kişi ve kuruluşlar kira ödemeleri üzerinden vergi kesintisi yapmaları gerekiyor. Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar yaptıkları kira ödemeleri üzerinden %22 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundalar.

Kira geliri olanların bu gelirlerini Mart ayının 15. günü akşamına kadar beyan etmeleri gerekiyor.

Kimler Beyanname Verecek?

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan kişilerin mesken kira gelirlerinin 2.000 YTL’si vergiden istisna edilmiş durumda. Bir takvim yılı içinde elde edilen konut kira gelirinin 2.000 YTL’yi aşmaması halinde beyan edilmeyecek.

Geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından oluşan mükelleflerden;

• Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını  2.000 YTL’yi   aşanlar,

• İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 15 bin YTL’yi  aşanlar

( Beyanname verme sınırı olan  15 bin YTL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi tevkifatına tabi kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacak),

• Bir takvim yılı içinde elde ettiği tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı 800 YTL’yi aşanlar,

                   kira gelirlerini beyan edecekler.

Dar mükellef gerçek kişiler ise Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunan gayrimenkul sermaye iratları için tutarı ne olursa olsun beyanname vermeyecekler.

Hasılat Nasıl Tespit Edilecek?

Gayrimenkul sermaye iradında gayri safi hasılat; mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla ve geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri tutarı olarak tanımlandığından hasılatın elde edilmesi için tahsil edilmiş olması gerekiyor. Gerek sözleşmeden gerekse kiracının ödeme güçlüğü içerisinde bulunması gibi nedenlerle ilgili yıl içerisinde tahsil edilememiş kira gelirleri için beyanname verilmesi söz konusu değil. Geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kiralar hangi yıl tahsil edilmişse o yılın geliri olarak dikkate alınacak. Öte yandan gelecek yıllara ilişkin olarak peşin tahsil olunan kiralar ilgili oldukları yılların geliri sayılacak.

Beyana tabi tutulacak gelir ilgili giderler düşüldükten sonra safi tutar olacağından mükelleflerin gayri safi hasılattan indirebilecekleri giderler konusunda seçebilecekleri iki yöntem var.

         – Gerçek Gider Yöntemi

         – Götürü Gider Yöntemi

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda;

1- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2-Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,

3- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacak. 2001 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamakta.),

5- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

6- Amortismanlar,

7- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri ,

8- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

9-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarının yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç),

10-Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

brüt kira tutarından indirilir.
               Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.

Bu yöntemlerden herhangi birinin seçimi gayrimenkullerin tümü için yapılır. Yani bir kısmı için gerçek gider, diğer bir kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider usulünü seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Kira geliri elde edenler giderlerden ayrı olarak gider kapsamında olmayan diğer bazı indirimleri safi iratlarından indirebilirler. Şahıs ve bireysel emeklilik sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları ile başta okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar olmak üzere bazı bağış ve yardımlar ayrıca safi kazançtan indirilebilecek.

Beyannamenin Verilmemesi veya Eksik Verilmesi Durumu :

Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2.000 YTL’lik istisnadan yararlanılamaz. Mali idarenin sonradan yaptığı inceleme sonucunda beyan edilmesi gereken gelir tespit edildiğinde bu gelire 2.000 YTL’lik istisna uygulanamayacak.

               Beyan edilmesi gereken kira gelirinin bildirilmemesi halinde, mükellef adına iki kat I. derece usulsüzlük cezası kesilir ve gelir takdir komisyonunca takdir edilir. Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile vergi cezası hesaplanır. Ayrıca gecikilen her ay için gecikme faizi ödenmesi gerekir.

Beyan ve Ödeme Zamanı :

Mükelleflerin 2005 takvim yılına ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2006 yılının Mart ayının 15. günü akşamına kadar beyanname vermeleri gerekiyor. Geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanların bağlı bulunduğu vergi dairesi ikametgahlarının bulunduğu yer vergi dairesi olduğundan beyanname bu vergi dairelerine verilecek. Mükelleflerin beyanı üzerine hesaplanan gelir vergisi 2006 yılının Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki taksitte ödenecek.