Arsa karşılığı Müteahhitten Alınan Dairelerin Vergisel Durumu

Özel mülkiyete konu arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi çok yaygın bir uygulama. Bir çok arsa sahibi ve müteahhit bu yöntemi kendi lehlerine olan gerekçelerle tercih ediyor. Gerek miras yoluyla gerekse satın alma suretiyle edinilmiş arsaların müteahhitlere verilerek karşılığında daire alınması şeklindeki bu uygulamada vergilemenin nasıl olacağı konusunda, bu olgu yıllardır devam ediyor olmasına rağmen, belirsizlik devam ediyor. Arsa karşılığı inşaat işlerinden elde edilen kazançlar çok büyük boyutlarda olmasına rağmen elde edilen gelirin vergilendirilmesindeki kanuni  boşluk bir türlü giderilemedi ve otuz yıldan fazla süredir devam eden bu uygulamaya idari yorumlarla veya yargı yorumlarıyla çözülmeye getirilmeye çalışıldı.Bunun doğal sonucu olarak çok yaygın bir uygulama alanı olan kat karşılığı arsa tesliminin tarafı olanlar ya idarenin yorumlarına göre işlem yaparak olağanüstü vergiler ödemek ya da yargı kararlarına göre pozisyon almayı tercih ederek hiç vergi ödememek gibi seçeneklerle karşı karşıya kaldılar. Biz özellikle özel mülkiyete konu arsaların sahipleri açısından Maliye Bakanlığı ve Danıştayın bakış açılarını ortaya koymak suretiyle vergilendirme konusundaki belirsizliği ortaya koymayı amaçladık.

Arsa karşılığı kat inşaatı sözleşmesinde arsa sahibi arsanın bir bölümünün paylarını müteahhide devrederken bir bölüm payların mülkiyetini üzerinde alıkoymakta. Müteahhit konumundaki kişi veya şirket mülkiyeti kendisine geçirilen arsa payları karşılığında arsa sahibinin kendi uhdesinde kalan arsa paylarına bağlanan bağımsız bölümlerin yapımını üstlenmekte. İnşaatın tamamlanması ile birlikte sözleşme hükümleri doğrultusunda arsa sahibine daireleri teslim edilmekte. İşte bu noktada kendisine daire teslim edilen nezdinde bir vergileme  yapılacak mı? Yapılacaksa hangi esaslara göre yapılacak? Teslim edilen dairelerin satılması durumunda vergileme hangi esaslara göre yapılacak?

I- Elde Edilen Dairelerin Arsa Satın Alma Tarihinden İtibaren 4 Yıl İçinde Satılması:

Maliye Bakanlığının Yaklaşımı:

Maliye Bakanlığının değişik tarihlerde verdiği özelgeler dikkate alındığında konuya yaklaşımının şu şekilde olduğunu tespit ediyoruz:

Bir şahsın kendisine ait arsayı kat karşılığı müteahhide vermesi ve hissesine düşen daireleri iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarması halinde geliri GVK mükerrer 80/6.maddesi uyarınca “değer artış kazancı” olarak değerlendirilecek. Bu durumda satılan dairelere isabet eden arsa paylarının maliyet bedeli Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak dikkate alınacak ve satış tutarı ile kıyaslandığında 2005 yılında 13.000 YTL”yi aşan bir kazanç çıkması durumunda yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek. Bu şekilde bir vergilemeye tabi olabilmek için de satışın bir defada ve toptan olması gerekiyor. Aksi takdirde aşağıda belirtildiği üzere ticari kazanç hükümlerine göre vergileme yapılması öngörülüyor.

 Bakanlık bir şahsın gayrimenkulleri aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satması veya birbirini izleyen yıllarda satması durumunda yapılan satışları devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine kabul ederek, elde edilecek gelirin Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesi hükmü doğrultusunda “ticari kazanç” olarak vergiye tabi tutulması gerektiği görüşünde.

Yargının Yaklaşımı

Danıştay”ın miras/hibe yoluyla elde edilen veya öteden beri sahip olunan arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi uygulamasına yaklaşımı; bu dairelerin satılması durumunda maliyet bedeli olarak inşaatın tamamlandığı tarihteki rayiç bedelinin dikkate alınması gerektiği yönünde. Bu durumda inşaatın tamamlandığı tarihte veya bu tarihe yakın bir zamanda satış yapılması durumunda değer artışına konu bir kazanç oluşmayacak. Aynı yıl içinde satılmaması durumunda ise maliyet bedeli kabul edilen rayiç bedelden hareket edilerek beyana tabi bir kazanç oluşup oluşmadığına bakılacak.

Müteahhide verilen arsaların arsa sahipleri tarafından yakın zamanda satın alınması durumunda arsa sahiplerine verilen daireler için maliyet bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiğine ilişkin yargının herhangi bir kararı bulunmuyor. Bu durumda arsa sahiplerinin TEFE oranında artırılmış arsa maliyet bedelini daire maliyetleri olarak dikkate almalarının ilave tarhiyat riskini en aza indireceğini söylemek mümkün. Alınan arsa bedelinin tapu kayıtlarlında düşük gösterilmiş olması durumunda endekslemeye esas değer VUK”nun pişmanlık hükümlerinden faydalanılarak yükseltilebilir.

II- Elde Edilen Dairelerin Arsa Satın Alma Tarihinden İtibaren 4 Yıl Geçtikten Sonra Satılması:

Maliye Bakanlığının Yaklaşımı:

Maliye Bakanlığı arsa sahipleri tarafından arsanın müteahhide verilmesi karşılığında arsa sahiplerine daire verilmesini arsa sahipleri açısından yeni bir iktisap olarak değerlendirmekte. Bu durumda arsanın satın alınmasından itibaren 4 yıl geçtikten sonra müteahhide verilmiş olsa bile arsa karşılığı edinilen daireler yeni bir iktisap olarak değerlendirilerek, bu tarihten itibaren 4 yıl içinde yapılacak satışlar değer artış kazancı kapsamında değerlendirilecek.

Yine Bakanlık önceki bölümde anlatıldığı gibi yapılan satışlar bir yılda birden fazla veya birbirini izleyen yıllarda satış yapılması durumunda işlemlerde  süreklilik unsuru bulunduğu gerekçesiyle ticari kazanç hükümlerine göre işlem yapılmasını istiyor. Bakanlığın görüşleri doğrultusunda bu şekildeki daire satışları ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesi durumunda satışın yeni iktisap kabul edilen tarihten itibaren 4 yıllık süreden sonra yapılmasının da bir önemi kalmıyor. Bu kapsamda değerlendirilen dairelerin 20-30 yıl sonra satılması durumunda dahi ticari kazanç hükümlerinin uygulanması öngörülüyor ki, bu yaklaşımın doğru ve adil olduğunu söylemek oldukça zor.

Yargının Yaklaşımı

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun konuya yaklaşımı arsanın iktisap tarihinden itibaren 4 yıl geçtikten sonraki satışından elde edilen kazancın hiçbir şekilde vergiye tabi olmadığı yönünde. Kurul bu tür arsaların satışını bir nevi servetin değerlendirilmesi veya servetin biçim değiştirmesi olarak kabul etmekte ve değer artış kazancı dahil hiç bir kazanç unsuru ile ilişkilendirilemeyeceği görüşünde.

Bu Karmaşaya Maliye Bakanlığı Son Vermeli

Arsa karşılığı daire teslimlerinin vergilendirilmesindeki bu boşlunun ve belirsizliğin bir an önce giderilmesi gerekir. Bu işlemlerden elde edilen gelirlerin hangi hallerde ticari kazanç, hangi hallerde değer artış kazancı olarak vergilendirileceği, matrahın nasıl tespit edileceği Gelir Vergisi Kanununda hiçbir duraksamaya meydan vermeyecek bir biçimde yer almalı. Aksi takdirde kentleşmeden doğan bu büyük rantın adil bir vergilemeye konu olması mümkün olmaz. Devletle sorun yaşamama konusunda aşırı hassas olan dürüst vatandaşlar ciddi bir vergi yüküyle karşı karşıya kalmaya devam ederken diğerleri oluşan bu büyük rantın tamamını servetlerine dahil etmeye devam ederler.